La finance autour d'un achat Immobilier en Israel

Contexte des taux d’intérêt bancaires en Israël

Taux directeurs et environnement macroéconomique

Les taux d’intérêt en Israël sont influencés par la politique monétaire de la Banque d’Israël, qui fixe le taux directeur. Ce taux sert de base à l’ensemble des taux bancaires, notamment pour les prêts immobiliers. Fin 2025, le taux directeur a été réduit à 4,25 % après une période de hausse significative pour maîtriser l’inflation. Reuters

Le niveau des taux impacte directement :

• les coûts de financement des hypothèques,

• les rendements des dépôts,

• la rentabilité des banques.

En raison de la hausse des taux depuis 2022, les banques ont enregistré d’importants bénéfices, ce qui a poussé le gouvernement à envisager une taxe de 15 % sur les profits “excessifs” des banques afin d’alléger la charge pour les emprunteurs. Reuters

Taux d’intérêt immobiliers pratiqués

Les taux appliqués sur les prêts immobiliers varient selon le type de produit, la durée et le profil de l’emprunteur. Les fourchettes observées récemment incluent : Meilleur Taux de Credit en Israel+1

(Taux courants indicatifs)

Type de prêt & Fourchette de taux observée:

• Fixe (10-20 ans)

~3,5 % à ~5,1 %

• Variable non indexé

~4,8 % à ~4,9 %

• Prêt en devises étrangères

Jusqu’à ~7-8 % selon les marchés

• Indexé sur Prime / SOFR

Variable selon index et conditions

Remarques clés :

• Les taux fixes sont plus stables mais parfois légèrement plus élevés.

• Les taux variables indexés (Prime, SOFR) peuvent être moins chers au départ, mais comportent un risque de variation.

• Les taux réels proposés dépendent aussi du ratio prêt / valeur (LTV), de l’apport et de la situation financière de l’emprunteur. Bank of Israel

Conditions d'accès au crédit immobilier

Apport minimum

Les banques israéliennes exigent généralement un apport personnel significatif :

• Résidents israéliens : 25 % à 30 % du prix d’achat minimum. Meilleur Taux de Credit en Israel

• Non-résidents / investisseurs étrangers : typiquement 40 % à 50 % ou plus. Meilleur Taux de Credit en Israel+1

L’apport est un critère essentiel car il influence directement l’éligibilité et le taux proposé.

Ratio prêt / valeur (LTV)

Règles réglementaires en vigueur :

• Maximum 75 % LTV pour un logement principal.

• Maximum 70 % LTV pour un logement de remplacement.

• Maximum 50 % LTV pour un investissement locatif. Bank of Israel

Critères financiers

• Les banques vérifient généralement que les paiements mensuels ne dépassent environ 40 % du revenu mensuel net. Bank of Israel

• Les non-résidents doivent souvent fournir des justificatifs avancés, preuves de revenus, et parfois un garant local. Rénovation Israël

Taxes liées à l’achat immobilier

Taxe d’achat (Mas Rechisha)

La taxe d’achat représente un coût fiscal direct sur l’achat :

• Variable selon le prix du bien et le statut de l’acheteur.

• Typiquement entre 0 % et ~10 % de la valeur de la propriété pour les acheteurs non-résidents. Meilleur Taux de Credit en Israel+1

Les premiers acheteurs ou certains profils peuvent bénéficier d’un barème réduit. La loi fiscale israélienne comporte des seuils et des tranches qui influent sur le taux appliqué. tradesolutions.bnpparibas.com

Taxes municipales et plus-values

• Après l’achat, il existe des taxes locales (taxe foncière) qui varient selon la municipalité et l’usage du bien. tradesolutions.bnpparibas.com

• Les plus-values immobilières peuvent être imposées selon des règles spécifiques lorsque le bien est revendu, souvent à un taux de base autour de 23 % pour les non-résidents et sociétés. tradesolutions.bnpparibas.com

Frais et commissions à prévoir

En plus du prix d’achat et des taxes, plusieurs frais s’ajoutent : (Estimation habituelle)

• Commission d'agent immobilier:

~2 % du prix + TVA

• Frais d’avocat:

~1 %-2 % + TVA

• Enregistrement (Tabu):

~0,5 %

• Frais d’évaluation et dossier bancaire: 

~ 0,5 %-1 % du montant du prêt

Frais supplémentaires pour crédits

• Frais de courtier de crédit hypothécaire : ~1 % du montant du prêt + TVA (payé par l’emprunteur). gold-mortgages.com

• Frais de dossier bancaire : ~0,25 % à 0,5 % du montant emprunté. Immoneuf Israel

• Assurances (vie, habitation) peuvent s’ajouter selon les exigences de la banque. Immoneuf Israel

• Frais de transfert international : si des fonds proviennent de l’étranger, ajouter frais de change/transfert. Immoneuf Israel

Conclusion et recommandations

• Taux d’intérêt en Israël sont actuellement plus élevés que dans beaucoup de pays européens, reflétant la politique monétaire locale et le contexte inflationniste.

• Conditions d’accès au crédit exigent un apport substantiel, surtout pour les non-résidents.

• Taxes et commissions constituent une part non négligeable du coût total d’achat (souvent 12 % et plus une fois toutes charges combinées).

• Une planification fiscale et financière rigoureuse (incluant simulation de crédit, évaluation des taxes et commissions) est indispensable avant de s’engager.